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南天一花园物业服务费由业主大会收 动了谁的奶酪?

发布时间: 2015-01-07     来源:中国奶酪商圈     作者:sjz_datacenter_hyh
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  摘要:质疑业主大会没有“法人资格”和“收费资格”者认为,业主大会要收费,首先应该具有法人资格,深圳还没有赋予业主大会法人资格地位,因此物业费由业主大会来收,涉嫌违法;质疑业主大会收费涉嫌“非法逃税”者认为,南天一花园称此举“可以避税,每年节省税金24.38万元”,涉嫌违反税法;
  本版主持:杨志敏
  敏感小区
  物业费由业主大会收动了谁的奶酪?
  谁来收费都不关“税”的事,物业费业主做主才是本质
  新年新气象。2014年,最高人民法院的判决,让南天一花园12年21场官司的漫长维权路画上句号;2015年,物业费由业主大会先收,南天一花园将施行的这一新政,让物业服务业“沸腾”,同样让全国业主期待。争议的背后,动了谁的奶酪?本周“敏感小区”,走进这一业主自治的领军小区。
  一项业主大会决议,引发纷扰
  2014年12月20日,南天一花园第17次业主大会开票,一项决议高票通过:“小区的物业服务费由业主向业主大会交纳,再由业主大会拨给物业公司使用。”业委会主任范国振老先生表示,大会决议将于今年执行。
  随即,不少物业服务行业人士发出反对声音,从业主大会是否有法人资格、是否有收费资格、是否非法逃税、是否能有效监管、是否会让物业企业利润下滑等多方面,提出质疑。
  质疑业主大会没有“法人资格”和“收费资格”者认为,业主大会要收费,首先应该具有法人资格,深圳还没有赋予业主大会法人资格地位,因此物业费由业主大会来收,涉嫌违法;
  质疑业主大会收费涉嫌“非法逃税”者认为,南天一花园称此举“可以避税,每年节省税金24.38万元”,涉嫌违反税法;
  质疑能否有效监管者认为,相比目前的物业公司收费,业主大会收费是叠床架屋,存在权责不明、难以监管、发票难开等可行性问题,还可能导致物业企业利润下滑。
  “法人资格”,早已不是症结所在
  两周时间过去了,这些争议理应尘埃落定。
  首先来看“法人资格”的问题。法人有4个条件:1.依法成立;2.有必要的财产和经费;3.有自己的名称、组织机构和场所;4.能独立承担民事责任。
  虽然目前深圳并未给予业主大会法人资格登记,但对于业委会已经从事实上赋予了法人资格:1.业委会依法成立,在深圳有独立公章,是与物业公司签订服务合同的法定甲方;2.业委会在深圳均可开设独立账户,如天然居等众多小区,业委会账户名下都有巨额财产;3.业委会依法在小区享有独立用房;4.业委会在深圳乃至全国都有司法诉讼权,其成员因其行为承担相应法律责任。
  如果说深圳的业主大会还没有法人资格,业委会已经普遍有了事实上的法人资格。
  即使深圳新修订法规,赋予业主大会法人地位,其执行者也将是业委会。全体业主(业主大会)相当于公司股东大会,业委会相当于公司董事会,而物业企业或者管理人,则相当于公司所聘的职业经理人。
  业主大会收费与否,都不应缴“税”
  对于业主大会收费,不少媒体聚焦是否借此“避税”的问题。
  其实,业主大会收费,只是全体业主将费用归集到联名账户(或者业委会集体账户),财产权属未变,依然属于全体业主,“税”的问题从何而来?
  现有的收费由物业企业进行,业主们将资金交到物业公司账户,财产权性质就可能发生变化,因此面临税务问题。
  但《深圳经济特区物业管理条例》规定,酬金制下的物业服务费,除给企业的酬金和小区支出外,“结余部分归业主所有,不足部分由业主承担”,性质依然是业主共有。
  有法律依据,深圳也已有试点标本:深圳长城一花园,在物业企业酬金制的收费模式下,已经成功实行了营业税的合法避税。
  2011年,北京市地方税务局就酬金制物管发布公告,对物业管理企业开设单独账户专项存放为业主委员会代管资金的行为,以及从中代付劳务价款的行为,不征收营业税。
  法律、标本、榜样俱在,酬金制的物业费本应免征营业税,对这一合情、合理、合法、造福百姓、善莫大焉的事,深圳地税局何时推而广之呢?
  小区财权属谁,才是争议本质
  业主大会收费,与“法人资格”无关,与是否“避税”无关,那大家在争什么呢?答案是:小区财权!
  国家《物权法》、特区《物业管理条例》都赋予了业主大会、业委会众多权利,但这些权利在大多数小区都形同虚设。原因在于前期物业管理制度下,物业公司由开发商指定而非业主聘任;还在于业主大会本身召开难,业委会运作难、不规范;更在于缺乏有效的制度基础,业主与开发商、与物业难以形成平等的市场主体。
  “不管这个‘螃蟹’有毒否,我们是下定决心吃了。”南天一花园业委会主任范国振老先生告诉我,物业费由业主大会收,本质是进一步明确物业费的业主所有权和主导权,相比以往物业公司单方收费,将来南天一花园收费账户上有两个图章:业主大会(业委会)和物业公司的,两方相互监督共管,进行审计。
  相比以往物业公司代收费的做法,业主大会账户双方共同盖章、相互监督,相当于为业主共有的物业费,新加了一把锁。双方对物业费账户实行共管,每一笔钱怎么花,都要公开透明、经业委会同意,才能支出。大家的钱花在哪里、怎么花,业委会与物业公司一起协商、相互制衡,“如何保证业委会不贪腐”的问题不攻自破。
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